Odbiór mieszkania z fachowcem Katowice

Odbiór nowego mieszkania można przeprowadzić samodzielnie. Przepisy nie wymagają, aby nabywcy podczas spotkania z deweloperem towarzyszył inżynier czy inny specjalista. Nie oznacza to jednak, że pomoc osoby posiadającej wiedzę techniczną jest zbędna.

Problem polega na tym, że nie wszystkie wady nowego mieszkania są widoczne na pierwszy rzut oka. Rysę na szybie można zauważyć bez specjalistycznej wiedzy, ale ocena geometrii pomieszczenia, wykonania wylewki czy wyników pomiarów wymaga już większego doświadczenia. Fachowiec może również uporządkować kontrolę i pomóc w opisaniu zauważonych nieprawidłowości.

Czy trzeba zatrudnić fachowca do odbioru mieszkania?

Nie. Odbiór z fachowcem jest wyborem nabywcy, a nie obowiązkowym elementem zakupu mieszkania.

Jeżeli kupujący ma odpowiednią wiedzę, potrafi posługiwać się narzędziami pomiarowymi i wie, jakie elementy sprawdzić, może przeprowadzić kontrolę samodzielnie.

W praktyce wsparcie specjalisty jest szczególnie przydatne osobom, które po raz pierwszy odbierają mieszkanie od dewelopera albo nie mają doświadczenia z budownictwem i pracami wykończeniowymi.

Nie chodzi przy tym o samo znalezienie jak największej liczby usterek. Celem odbioru jest rzetelna ocena stanu lokalu i właściwe udokumentowanie rzeczywistych nieprawidłowości.

Tabela nr 1. Odbiór samodzielny a odbiór z fachowcem

Co sprawdza fachowiec podczas odbioru mieszkania?

Zakres kontroli powinien być ustalony przed spotkaniem. Nie każda firma świadcząca usługi odbioru wykonuje dokładnie te same czynności.

Standardowa kontrola może obejmować ściany, sufity, podłogi, stolarkę okienną i drzwiową, dostępne elementy instalacji, wentylację oraz balkon lub loggię. Sprawdzana może być również zgodność lokalu z dokumentacją przekazaną nabywcy.

Specjalista może wykonać pomiary geometrii i powierzchni, obejrzeć wylewkę, sprawdzić działanie okien oraz drzwi i zweryfikować dostępne elementy instalacji.

Zakres usługi trzeba jednak sprawdzić przed jej zamówieniem. Nie należy zakładać, że każde badanie czy każdy rodzaj pomiaru automatycznie znajduje się w cenie odbioru.

Odbiór mieszkania z fachowcem – w czym może pomóc specjalista?

Jakie usterki może znaleźć specjalista?

Fachowiec szuka zarówno widocznych uszkodzeń, jak i nieprawidłowości wymagających dokładniejszej kontroli.

Na ścianach mogą to być pęknięcia, ubytki, nierówności lub problemy z geometrią. W przypadku wylewki sprawdzenia mogą wymagać pęknięcia, powierzchnia, dylatacje czy poziom.

Przy oknach i drzwiach kontroluje się m.in. stan szyb, profili, uszczelek, okuć oraz działanie skrzydeł. Oględzin wymagają również parapety i miejsca połączeń poszczególnych elementów.

W instalacjach zakres zależy od ich rodzaju oraz możliwości wykonania wiarygodnego testu w warunkach panujących podczas odbioru.

Dlaczego doświadczenie ma znaczenie podczas odbioru?

Dużą część mieszkania można obejrzeć bez specjalistycznych urządzeń. Różnica pojawia się przede wszystkim przy ocenie tego, czy zauważona cecha rzeczywiście wskazuje na nieprawidłowość i jakie może mieć znaczenie.

Przykładem jest niewielkie odchylenie ściany. Sam pomiar dostarcza wartości, ale trzeba jeszcze wiedzieć, jak prawidłowo go wykonać i do czego odnieść wynik.

Podobnie jest z pęknięciem wylewki. Samo zauważenie rysy nie daje jeszcze pełnej informacji o jej charakterze.

Doświadczenie pozwala również szybciej wytypować miejsca wymagające szczególnej uwagi, zamiast kontrolować mieszkanie przypadkowo.

Czy fachowiec ma specjalistyczne narzędzia?

Zwykle właśnie możliwość wykonania odpowiednich pomiarów jest jednym z powodów korzystania z profesjonalnej usługi. Konkretne wyposażenie zależy jednak od firmy oraz zakresu zamówionego odbioru.

Do kontroli mogą być wykorzystywane między innymi narzędzia do sprawdzania wymiarów, pionów i płaszczyzn oraz urządzenia potrzebne do określonych testów instalacji.

Nie należy natomiast oceniać jakości odbioru wyłącznie po liczbie urządzeń przyniesionych przez fachowca.

Sprzęt jest przydatny wtedy, gdy osoba wykonująca kontrolę potrafi prawidłowo go zastosować i zinterpretować uzyskany wynik.

Czy warto zamawiać badanie kamerą termowizyjną?

Termowizja może być dodatkowym elementem odbioru, ale nie zawsze będzie równie przydatna.

Kamera pokazuje rozkład temperatur na badanych powierzchniach. W odpowiednich warunkach może pomóc w identyfikowaniu miejsc wymagających dokładniejszej analizy.

Nie oznacza to jednak, że każda różnica widoczna na obrazie termowizyjnym jest wadą. Na wynik wpływają warunki podczas pomiaru, a sam obraz wymaga interpretacji.

Dlatego przed zamówieniem dodatkowego badania warto ustalić, czy w konkretnych warunkach ma ono techniczne uzasadnienie.

Czy fachowiec może sprawdzić instalację elektryczną?

Może sprawdzić ją w zakresie przewidzianym w zamówionej usłudze i odpowiadającym jego kwalifikacjom oraz wykorzystywanym narzędziom.

Podstawowa kontrola może obejmować porównanie liczby i rozmieszczenia punktów elektrycznych z dokumentacją oraz sprawdzenie dostępnych elementów.

Trzeba jednak odróżnić podstawowe testy wykonywane podczas odbioru od specjalistycznych pomiarów instalacji elektrycznej. Nie są to pojęcia równoważne.

Jeżeli zależy nam na konkretnych pomiarach, należy wcześniej zapytać wykonawcę, czy wchodzą one w zakres usługi i kto będzie je wykonywał.

Jak fachowiec sprawdza okna i drzwi?

Każde dostępne skrzydło można otworzyć i zamknąć, a przy oknach rozwierno-uchylnych sprawdzić oba tryby pracy.

Oględzinom podlegają również szyby, profile, uszczelki, klamki, okucia oraz parapety. Poszukuje się rys, odprysków, wgnieceń i innych uszkodzeń.

W przypadku drzwi kontroluje się m.in. skrzydło, ościeżnicę, klamkę, zamek oraz sposób działania.

Znalezione uszkodzenia warto sfotografować przed rozpoczęciem prac wykończeniowych. Później może być znacznie trudniej ustalić, kiedy powstała konkretna rysa lub wgniecenie.

Czy fachowiec pomoże przy sporządzaniu protokołu?

To jedna z praktycznych zalet takiego wsparcia.

Specjalista może pomóc precyzyjnie wskazać lokalizację i charakter stwierdzonej nieprawidłowości, dzięki czemu nabywcy łatwiej dopilnować jej wpisania do protokołu.

Nie powinno się ograniczać opisu do sformułowań typu „krzywa ściana” czy „uszkodzone okno”. Znacznie bardziej użyteczna jest informacja pozwalająca później jednoznacznie odnaleźć miejsce.

Zgodnie z ustawową procedurą z odbioru sporządza się protokół, a nabywca może zgłosić do niego wady lokalu. Dlatego kompletność tego dokumentu ma znaczenie dla dalszego postępowania z deweloperem.

Czy fachowiec może podpisać protokół za właściciela?

Sama obecność specjalisty podczas odbioru nie oznacza automatycznie, że zastępuje on nabywcę w czynnościach prawnych.

Fachowiec może wykonywać kontrolę techniczną, przygotowywać pomiary i pomagać w dokumentowaniu wad. Kwestia reprezentowania nabywcy i składania oświadczeń w jego imieniu jest czymś innym niż pomoc techniczna i wymaga odpowiedniej podstawy do działania.

Jeżeli właściciel nie może pojawić się na odbiorze i chce, aby reprezentowała go inna osoba, powinien wcześniej ustalić z deweloperem wymagania dotyczące pełnomocnictwa.

Czy odbiór z fachowcem daje gwarancję wykrycia wszystkich wad?

Nie. Żaden odbiór techniczny nie daje gwarancji, że zostanie wykryta każda istniejąca lub przyszła wada mieszkania.

Część elementów budynku jest podczas odbioru niedostępna. Niektóre problemy mogą ujawnić się dopiero podczas użytkowania, przy innych warunkach pogodowych albo po rozpoczęciu prac wykończeniowych.

Dlatego profesjonalny odbiór należy traktować jako dokładną kontrolę elementów możliwych do sprawdzenia w danym momencie, a nie certyfikat potwierdzający całkowity brak wad.

To ważne również przy wyborze wykonawcy – deklaracja „wykryjemy wszystkie usterki” powinna budzić ostrożność.

Czy fachowiec może ocenić, czy wada jest istotna?

Specjalista techniczny może pomóc ocenić charakter problemu i jego znaczenie dla lokalu. Trzeba jednak pamiętać, że wada istotna ma szczególne znaczenie w procedurze przewidzianej ustawą deweloperską.

Przy poważniejszych nieprawidłowościach nie warto pochopnie kwalifikować problemu wyłącznie na podstawie jego wyglądu.

Ustawa przewiduje szczególną procedurę dotyczącą wady istotnej, w tym możliwość odmowy dokonania odbioru w określonych okolicznościach oraz udział rzeczoznawcy budowlanego na dalszym etapie sporu. Z tego powodu znaczenie może mieć nie tylko sama obserwacja techniczna, ale również właściwe udokumentowanie sytuacji.

Czy fachowiec pomoże uniknąć kosztów po odbiorze?

Może ograniczyć ryzyko, że nieprawidłowość możliwa do zauważenia podczas odbioru zostanie pominięta i ujawni się dopiero podczas wykańczania mieszkania.

Nie oznacza to jednak, że można obiecać konkretną kwotę oszczędności. Nie każda wada prowadzi do dodatkowych kosztów po stronie nabywcy, a nie każdą przyszłą usterkę można wykryć podczas odbioru.

Korzyść z dokładnej kontroli polega przede wszystkim na tym, że problemy możliwe do stwierdzenia w dniu odbioru można od razu udokumentować i zgłosić.

Jest to szczególnie istotne w przypadku uszkodzeń elementów, które później będą otoczone zabudową albo znajdą się w miejscu prowadzonych prac wykończeniowych.

Co dzieje się z wadami znalezionymi przez fachowca?

To nabywca powinien dopilnować ich zgłoszenia w ramach odbioru.

Deweloper ma 14 dni od dnia podpisania protokołu na przekazanie informacji o uznaniu wad albo odmowie ich uznania wraz z przyczynami. Jeżeli nie przekaże stanowiska w tym terminie, wady uważa się za uznane zgodnie z ustawową procedurą.

Uznane wady powinny zostać zasadniczo usunięte w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu. Przepisy przewidują również dalsze postępowanie, jeżeli dotrzymanie tego terminu nie jest możliwe lub wada nie zostanie usunięta.

Dlatego praca fachowca nie kończy się na wskazaniu problemu. Z perspektywy nabywcy ważne jest jeszcze jego właściwe udokumentowanie i umieszczenie w protokole.

Jak wybrać fachowca do odbioru mieszkania w Katowicach?

Warto przede wszystkim sprawdzić zakres oferowanej kontroli, a nie kierować się wyłącznie ceną lub długością listy używanego sprzętu.

Przed zamówieniem usługi dobrze ustalić, jakie elementy mieszkania będą sprawdzane, jakie pomiary obejmuje cena, czy wykonywana jest dokumentacja fotograficzna oraz w jakiej formie klient otrzyma informacje o wykrytych wadach.

Jeżeli oferta zawiera termowizję lub specjalistyczne pomiary instalacji, warto dowiedzieć się, w jakich warunkach są wykonywane i kto interpretuje wyniki.

Istotne jest również doświadczenie osoby, która rzeczywiście pojawi się na miejscu. Sama nazwa firmy nie mówi jeszcze, kto będzie przeprowadzał konkretny odbiór.

Kiedy samodzielny odbiór może wystarczyć?

Pomoc fachowca nie jest konieczna w każdej sytuacji.

Osoba mająca doświadczenie techniczne, znająca dokumentację swojego mieszkania i potrafiąca prawidłowo wykonywać potrzebne pomiary może zdecydować się na samodzielną kontrolę.

W takim przypadku dobrze wcześniej przygotować listę kontrolną, dokumentację mieszkania, potrzebne narzędzia oraz sposób zapisywania i fotografowania wad.

Najważniejsze, aby decyzja nie wynikała z przekonania, że nowe mieszkanie „na pewno jest dobrze wykonane”. Wiek lokalu nie zwalnia z dokładnego sprawdzenia jego stanu.

Zakres wsparcia fachowca podczas odbioru mieszkania

Wykres przedstawia równorzędne obszary, w których specjalista może wesprzeć nabywcę: analizę dokumentacji, oględziny, pomiary, kontrolę stolarki, sprawdzenie dostępnych elementów instalacji, dokumentowanie wad oraz przygotowanie ich do wpisania do protokołu. 

Czy warto zamówić fachowca na odbiór mieszkania w Katowicach?

Decyzja zależy przede wszystkim od wiedzy i doświadczenia nabywcy oraz zakresu kontroli, jaki chce przeprowadzić.

Fachowiec może być szczególnie przydatny wtedy, gdy potrzebne są pomiary, techniczna interpretacja wyników oraz uporządkowana kontrola wielu elementów mieszkania. Może również pomóc w precyzyjnym opisaniu wad, co ułatwia późniejsze wpisanie ich do protokołu.

Nie oznacza to jednak, że odbiór z fachowcem daje gwarancję znalezienia wszystkich istniejących problemów ani że samodzielny odbiór zawsze będzie niewystarczający.

Najważniejsze jest to, aby mieszkanie zostało sprawdzone metodycznie, a zauważone nieprawidłowości dokładnie udokumentowane. Jeżeli nabywca nie ma wiedzy potrzebnej do wykonania i interpretacji pomiarów, pomoc doświadczonego specjalisty może znacząco ułatwić przeprowadzenie takiej kontroli.