Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania Katowice

Protokół jest jednym z najważniejszych dokumentów powstających podczas odbioru mieszkania od dewelopera. To właśnie do niego nabywca może zgłosić zauważone wady lokalu. Obowiązek sporządzenia protokołu wynika wprost z art. 41 ustawy deweloperskiej.

Dlatego przed złożeniem podpisu warto dokładnie sprawdzić jego treść. Szczególnego znaczenia nabiera sposób opisania wykrytych wad. Ogólne sformułowania mogą później utrudniać ustalenie, czego dokładnie dotyczyło zgłoszenie.

Co powinno znaleźć się w protokole odbioru mieszkania?

W protokole trzeba przede wszystkim jednoznacznie wskazać lokal i strony uczestniczące w odbiorze oraz odnotować przebieg odbioru. Z praktycznego punktu widzenia dokument powinien pozwalać później bez problemu ustalić, kiedy przeprowadzono odbiór, jakiego mieszkania dotyczył i jakie wady zgłosił nabywca.

Ustawa nie tworzy przy tym zamkniętego formularza, który każdy deweloper musi odwzorować punkt po punkcie. Określa natomiast znaczenie protokołu w procedurze odbiorowej – nabywca może zgłosić do niego wady, a przy wadzie istotnej odnotowuje się również określone ustawą stanowiska stron.

Tabela nr 1. Co warto sprawdzić w protokole odbioru mieszkania?

Jak prawidłowo opisywać usterki w protokole?

Najważniejsza zasada jest prosta: opis powinien pozwalać bez problemu odnaleźć wadę po zakończeniu odbioru.

Zamiast wpisu „rysa na oknie” lepiej określić pomieszczenie, konkretne okno, element oraz miejsce uszkodzenia. Podobnie nieprecyzyjne będzie stwierdzenie „nierówna ściana” bez wskazania, której ściany dotyczy uwaga.

W protokole najlepiej opisywać stan faktyczny. Jeżeli nie znamy przyczyny problemu, nie trzeba jej zgadywać. Można wskazać widoczne pęknięcie, uszkodzenie czy wynik wykonanego pomiaru bez przypisywania mu niepotwierdzonych przyczyn.

Co zapisać w protokole odbioru mieszkania?

Czy każdą usterkę wpisywać osobno?

Przy większej liczbie wad takie rozwiązanie znacznie ułatwia późniejsze sprawdzanie napraw.

Jeżeli w jednym punkcie znajdzie się zapis „rysy na szybach i ramach, uszkodzenia parapetów oraz problemy z drzwiami”, trudno później jednoznacznie określić, które elementy zostały poprawione.

Znacznie czytelniejszy jest podział na osobne pozycje. Jedna wada – jedna możliwie precyzyjna lokalizacja – jeden opis to praktyczny sposób prowadzenia protokołu.

Nie ma natomiast sensu sztucznie mnożyć pozycji tylko po to, aby lista była dłuższa. Protokół ma dokładnie dokumentować stan mieszkania, a nie tworzyć jak największą liczbę zgłoszeń.

Jak opisać lokalizację wady?

Samo podanie nazwy pomieszczenia nie zawsze wystarczy. W salonie mogą znajdować się cztery ściany, kilka okien i wiele punktów instalacyjnych.

Można więc zastosować prosty system oznaczeń albo odwoływać się do charakterystycznych elementów lokalu. Przykładowo opis może wskazywać ścianę przy wejściu, lewe skrzydło okna balkonowego czy konkretny punkt instalacyjny.

Przy większej liczbie usterek pomocne może być również zaznaczenie ich na kopii rzutu mieszkania.

Najważniejsza jest konsekwencja. Osoba, która później otrzyma protokół, powinna wiedzieć, gdzie szukać zgłoszonego problemu.

Czy do protokołu warto dołączyć zdjęcia?

Zdjęcia mogą bardzo dobrze uzupełnić opis, szczególnie przy uszkodzeniach mechanicznych.

Warto wykonać szerszy kadr pokazujący położenie wady oraz zdjęcie szczegółowe przedstawiające sam problem. Jeżeli zdjęć jest dużo, można je ponumerować i powiązać z odpowiednimi pozycjami protokołu.

Fotografia nie powinna jednak zastępować opisu. Kilkadziesiąt nieopisanych zdjęć zapisanych w telefonie będzie znacznie mniej użytecznych niż uporządkowana dokumentacja powiązana z konkretnymi zgłoszeniami.

Co wpisać przy wadzie ściany lub sufitu?

W przypadku ścian należy wskazać przede wszystkim miejsce oraz charakter stwierdzonej nieprawidłowości.

Może to być pęknięcie, ubytek, uszkodzenie powierzchni albo stwierdzone podczas pomiaru odchylenie. Jeżeli wykonano pomiar, można odnotować jego wynik oraz miejsce, w którym został przeprowadzony.

Nie warto natomiast wpisywać przypadkowych wartości granicznych znalezionych w internecie. Ocena wyniku powinna odnosić się do wymagań właściwych dla danego elementu i zastosowanej technologii.

Podobną zasadę stosuje się przy suficie – opisujemy to, co rzeczywiście stwierdzono podczas kontroli.

Jak zapisać problemy z oknami i drzwiami?

Przy stolarce szczególnie ważna jest identyfikacja elementu.

Jeżeli w pomieszczeniu są dwa okna, określenie „uszkodzona rama okienna” jest mało precyzyjne. Lepiej wskazać konkretne okno, skrzydło oraz miejsce uszkodzenia.

W przypadku problemów z działaniem również należy opisać objaw. Zamiast ogólnego „okno niesprawne” można wskazać, na czym dokładnie polega problem zauważony podczas otwierania, zamykania lub uchylania skrzydła.

Uszkodzenia szyb, profili, parapetów i drzwi warto dodatkowo sfotografować przed rozpoczęciem prac wykończeniowych.

Jak wpisać do protokołu problemy z instalacjami?

Także tutaj należy unikać ogólników.

Jeżeli problem dotyczy instalacji elektrycznej, warto wskazać konkretny punkt i pomieszczenie. Przy instalacji wodno-kanalizacyjnej należy opisać miejsce podejścia lub widoczną nieprawidłowość.

W protokole nie trzeba samodzielnie diagnozować przyczyny. Jeżeli przykładowo podczas dostępnego testu określony element nie działa prawidłowo, bezpieczniej zapisać zaobserwowany stan niż przypisywać problem konkretnej awarii bez jej potwierdzenia.

Czy deweloper może odmówić uznania wpisanej wady?

Tak. Samo wpisanie wady do protokołu nie oznacza automatycznie, że deweloper ją uzna.

Zgodnie z aktualnym tekstem ustawy deweloper ma 14 dni od dnia podpisania protokołu na przekazanie nabywcy na papierze lub innym trwałym nośniku informacji o uznaniu wad albo oświadczenia o odmowie ich uznania wraz z przyczynami.

Jeżeli w tym terminie deweloper nie przekaże informacji o uznaniu lub odmowie uznania wad wraz z przyczynami, uważa się, że wady uznał.

Ile czasu deweloper ma na usunięcie wad?

W przypadku uznanych wad zasadniczy termin wynosi 30 dni od dnia podpisania protokołu.

Ustawa uwzględnia jednak sytuację, w której mimo zachowania należytej staranności deweloper nie jest w stanie dotrzymać tego terminu. Wtedy wskazuje inny termin i uzasadnia opóźnienie. Nowy termin nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy.

Jeżeli wada nie zostanie usunięta również w tym terminie albo deweloper go nie wskaże, nabywca wyznacza kolejny termin. Po jego bezskutecznym upływie przepisy pozwalają nabywcy usunąć wadę na koszt dewelopera.

Co wpisać do protokołu w przypadku wady istotnej?

Tutaj protokół ma szczególne znaczenie.

Ustawa wskazuje, że odnotowuje się w nim odmowę dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej, uznanie takiej wady przez dewelopera albo odmowę jej uznania.

Nabywca może odmówić dokonania odbioru, gdy podczas odbioru stwierdzona zostanie wada istotna i jednocześnie deweloper odmówi jej uznania w protokole. Przepisy określają następnie dalszą procedurę, w tym zasady powtórnego odbioru.

Dlatego w przypadku poważnego problemu nie należy traktować protokołu jak zwykłej listy drobnych poprawek.

Czy można dopisywać uwagi przed podpisaniem protokołu?

Przed podpisaniem dokumentu należy przede wszystkim sprawdzić, czy wszystkie wady zgłaszane podczas odbioru rzeczywiście znalazły się w protokole.

Nie warto podpisywać dokumentu bez przeczytania jego końcowej wersji. Jeżeli opis nie odpowiada temu, co stwierdzono podczas kontroli, należy zadbać o jego doprecyzowanie przed złożeniem podpisu.

Szczególnie należy uważać na bardzo ogólne sformułowania. Protokół będzie później punktem odniesienia dla stanowiska dewelopera i usuwania uznanych wad.

Czy można zgłosić wadę, której nie zauważono podczas odbioru?

Ustawa reguluje także sytuację, gdy nabywca stwierdzi wadę po podpisaniu protokołu, ale przed zawarciem umowy przenoszącej prawa na nabywcę.

Taką wadę można zgłosić deweloperowi. Do zgłoszenia stosuje się odpowiednio procedurę dotyczącą stanowiska dewelopera oraz usuwania wad, przy czym terminy biegną wtedy od dnia zgłoszenia.

Nie oznacza to oczywiście, że podczas odbioru nie trzeba być dokładnym. Problemy, które są widoczne już wtedy, najlepiej od razu udokumentować i zgłosić do protokołu.

Czego nie wpisywać do protokołu odbioru?

Przede wszystkim warto unikać niepotwierdzonych diagnoz.

Jeżeli na ścianie znajduje się pęknięcie, można dokładnie wskazać jego lokalizację i wygląd. Jeżeli nie wiadomo, dlaczego powstało, nie ma potrzeby samodzielnego określania przyczyny.

Podobnie jest z pomiarami. Protokół powinien dokumentować rzeczywisty stan mieszkania, a nie przypuszczenia dotyczące źródła problemu.

Nie warto również używać niejasnych sformułowań takich jak „do poprawy”, „źle zrobione” czy „krzywo”. Po kilku tygodniach mogą nie wystarczyć do jednoznacznego ustalenia zakresu zgłoszenia.

Najważniejsze informacje w protokole odbioru mieszkania

Protokół odbioru mieszkania w Katowicach – co sprawdzić przed podpisaniem?

Przed podpisaniem warto jeszcze raz przejrzeć cały dokument i porównać go z notatkami wykonanymi podczas kontroli. Każda zgłaszana wada powinna być możliwa do jednoznacznego zidentyfikowania.

Trzeba zwrócić uwagę przede wszystkim na opis i lokalizację nieprawidłowości oraz sprawdzić, czy żadna z zauważonych wad nie została pominięta. Jeśli wykonywano zdjęcia, warto uporządkować je tak, aby wiadomo było, której pozycji dotyczą.

Protokół nie jest wyłącznie formalnością zamykającą spotkanie z przedstawicielem dewelopera. To właśnie od jego podpisania liczone są ustawowe 14 dni na stanowisko dewelopera wobec zgłoszonych wad oraz zasadniczo 30 dni na usunięcie wad uznanych.

Im bardziej konkretny i uporządkowany jest dokument, tym łatwiej później zweryfikować, które zgłoszenia zostały uznane i czy wskazane problemy rzeczywiście usunięto.