Typowe usterki przy odbiorze Katowice

Nowe mieszkanie nie zawsze oznacza lokal pozbawiony usterek. Część problemów można zauważyć od razu – przykładem jest pęknięta szyba czy uszkodzona rama okienna. Inne ujawniają się dopiero po wykonaniu pomiarów albo dokładniejszym sprawdzeniu konkretnego elementu.

Dlatego podczas odbioru technicznego warto działać według ustalonej kolejności. Ściany, podłogi, stolarka, instalacje, wentylacja i balkon powinny być sprawdzane osobno, a zauważone problemy dokładnie opisane. Nie ma przy tym podstaw, aby bez danych z konkretnych odbiorów wskazywać, że określony rodzaj usterek występuje w Katowicach w konkretnym procencie mieszkań.

Jakie usterki można znaleźć na ścianach?

Ściany zajmują dużą powierzchnię, ale mimo to część problemów można łatwo przeoczyć. W pustym mieszkaniu drobne odchylenia nie zawsze są widoczne bez pomiarów.

Kontroli wymagają przede wszystkim płaszczyzny i piony ścian, narożniki oraz powierzchnia tynków. Podczas oględzin mogą zostać zauważone pęknięcia, rysy, ubytki, miejscowe uszkodzenia czy nierówności.

Szczególnej uwagi wymagają okolice drzwi i okien oraz miejsca łączenia różnych elementów.

Nie oznacza to jednak, że każda wizualna niedoskonałość jest automatycznie wadą. Wyniki pomiarów należy odnosić do właściwych wymagań technicznych i sposobu wykonania konkretnego elementu.

Tabela nr 1. Przykładowe nieprawidłowości sprawdzane podczas odbioru mieszkania

Jakie problemy mogą występować na suficie?

Sufit warto obejrzeć w dobrym świetle, zwracając uwagę przede wszystkim na pęknięcia, rysy, nierówności i ewentualne ślady zawilgocenia.

Niepokojące mogą być zwłaszcza miejscowe przebarwienia. Nie należy jednak od razu określać ich przyczyny – do tego może być potrzebna dodatkowa diagnostyka.

Podczas odbioru ważne jest przede wszystkim udokumentowanie zauważonego problemu. Jeżeli charakter nieprawidłowości nie jest oczywisty, lepiej opisać stan faktyczny niż wpisywać do protokołu niepotwierdzoną diagnozę.

Typowe miejsca występowania usterek w mieszkaniu deweloperskim

Jakie usterki mogą pojawić się w wylewce?

Podłoga zostanie później przykryta materiałem wykończeniowym, dlatego właśnie podczas odbioru mamy dobry dostęp do powierzchni wylewki.

Sprawdzić warto pęknięcia, ubytki, równość powierzchni, dylatacje oraz miejsca przy ścianach i przejściach instalacyjnych.

Nieprawidłowo przygotowane podłoże może później utrudnić wykonanie podłogi. Dlatego zauważone problemy warto wyjaśnić jeszcze przed rozpoczęciem prac wykończeniowych.

Samo pęknięcie również wymaga oceny – jego obecność nie mówi jeszcze wszystkiego o przyczynie i znaczeniu technicznym.

Czy krzywe ściany można zauważyć bez pomiarów?

Nie zawsze. W pustym pomieszczeniu odchylenia geometrii mogą pozostawać praktycznie niewidoczne.

Problem często staje się bardziej zauważalny dopiero przy planowaniu zabudowy kuchennej, szafy na wymiar albo układaniu płytek. Dlatego podczas odbioru kontroluje się nie tylko wygląd powierzchni, ale także piony, płaszczyzny i wzajemne ustawienie wybranych elementów.

Do takich pomiarów trzeba jednak używać właściwych narzędzi i prawidłowo interpretować wyniki. Sam fakt pojawienia się odchylenia nie wystarcza do określenia jego znaczenia.

Jakie usterki występują przy oknach?

Okna należą do elementów, które warto sprawdzić bardzo dokładnie przed rozpoczęciem wykańczania mieszkania.

Podczas odbioru mogą zostać zauważone zarysowania szyb, uszkodzenia profili i parapetów, problemy z działaniem klamek, skrzydeł lub okuć oraz nieprawidłowości w obrębie połączenia stolarki z przegrodą.

Każde dostępne skrzydło warto otworzyć i zamknąć. Jeżeli konstrukcja ma funkcję uchyłu, sprawdzamy również ten sposób działania.

Uszkodzenia mechaniczne najlepiej sfotografować jeszcze podczas odbioru. Po wejściu ekip wykończeniowych ustalenie momentu powstania rysy czy wgniecenia może być znacznie trudniejsze.

Co może być nie tak z drzwiami?

Podobnej kontroli wymagają drzwi wejściowe.

Sprawdzamy stan skrzydła, ościeżnicy, klamki, zamka i uszczelek. Drzwi należy kilkukrotnie otworzyć oraz zamknąć, obserwując ich pracę.

Do zauważalnych problemów należą uszkodzenia mechaniczne, trudności z zamykaniem, ocieranie czy nieprawidłowe działanie elementów wyposażenia.

Warto również porównać zamontowane drzwi z zakresem określonym w dokumentacji dotyczącej standardu mieszkania.

Jakie problemy mogą dotyczyć instalacji elektrycznej?

Pierwszym krokiem powinno być porównanie rozmieszczenia punktów z dokumentacją.

Może się okazać, że gniazdo, łącznik albo punkt oświetleniowy znajduje się w innym miejscu niż przewidziano, szczególnie jeżeli w mieszkaniu były wcześniej uzgadniane zmiany lokatorskie.

W zależności od stanu instalacji można również przeprowadzić odpowiednie testy dostępnych elementów.

Nie należy jednak utożsamiać prostego testera z kompleksowym pomiarem instalacji elektrycznej. Jeżeli potrzebne są specjalistyczne pomiary, powinny być wykonane odpowiednim sprzętem i przez osobę posiadającą wiedzę pozwalającą na interpretację wyniku.

Co sprawdzić przy instalacji wodno-kanalizacyjnej?

W kuchni i łazience szczególne znaczenie ma położenie podejść.

Jeżeli odpływ albo przyłącze znajduje się w niewłaściwym miejscu, problem może ujawnić się dopiero przy montażu kuchni, umywalki, pralki lub innych elementów wyposażenia.

Podczas odbioru warto więc porównać rozmieszczenie dostępnych podejść z dokumentacją, obejrzeć widoczne połączenia i – jeśli warunki na to pozwalają – wykonać odpowiednie próby.

Widoczne ślady przecieków czy wilgoci wymagają dokładniejszego sprawdzenia.

Jakie nieprawidłowości mogą dotyczyć wentylacji?

Problemy z wentylacją nie zawsze da się rozpoznać podczas zwykłego spaceru po mieszkaniu.

Sprawdzić należy rozmieszczenie elementów systemu i jego działanie w zakresie możliwym do oceny podczas odbioru. Metoda powinna być dostosowana do rodzaju wentylacji zastosowanej w budynku.

Popularne proste testy nie zawsze pozwalają na wiarygodną ocenę całego systemu. Jeżeli wynik budzi wątpliwości, potrzebna może być dokładniejsza diagnostyka.

Jakie usterki można znaleźć na balkonie lub loggii?

Balkon jest częścią odbioru, o której łatwo zapomnieć, szczególnie gdy większość czasu poświęcono już na kontrolę wnętrza.

Warto obejrzeć posadzkę, balustrady, obróbki, połączenia ze stolarką oraz dostępne elementy odwodnienia.

Do zauważalnych problemów mogą należeć uszkodzenia powierzchni, pęknięcia płytek, uszkodzenia elementów metalowych czy problemy związane z odprowadzaniem wody.

Ocena spadków i odwodnienia powinna jednak opierać się na odpowiednim sprawdzeniu, a nie wyłącznie na wizualnym wrażeniu.

Czy kamera termowizyjna wykryje wszystkie ukryte wady?

Nie. Kamera termowizyjna może być bardzo użytecznym narzędziem diagnostycznym, ale nie jest automatycznym wykrywaczem usterek.

Może pokazać różnice temperatur powierzchni, które następnie trzeba właściwie zinterpretować. Wynik zależy m.in. od warunków panujących podczas badania.

Dlatego brak wyraźnej anomalii na obrazie nie oznacza automatycznie, że wszystkie elementy wykonano prawidłowo. Z kolei widoczna różnica temperatur sama w sobie nie przesądza jeszcze o konkretnej przyczynie.

Czy każdą znalezioną usterkę trzeba wpisać do protokołu?

Jeżeli podczas odbioru zostaje zauważona wada, którą nabywca chce zgłosić deweloperowi, należy zadbać o jej zapisanie w protokole. Obowiązująca ustawa deweloperska przewiduje sporządzenie protokołu z odbioru i możliwość zgłaszania do niego wad lokalu.

Opis powinien być konkretny. Zamiast „uszkodzone okno” lepiej wskazać, którego okna dotyczy problem, gdzie znajduje się uszkodzenie i jaki ma charakter.

Dodatkowo warto wykonać zdjęcia. Fotografia ułatwia późniejszą identyfikację usterki, ale nie powinna zastępować jej prawidłowego zapisania.

Co dzieje się po zgłoszeniu usterek?

Deweloper ma 14 dni od podpisania protokołu na przekazanie informacji o uznaniu wad albo odmowie ich uznania wraz z podaniem przyczyn odmowy. Jeżeli w tym terminie nie przekaże stanowiska, przepisy przewidują, że wady uważa się za uznane

Uznane wady deweloper powinien zasadniczo usunąć w ciągu 30 dni od podpisania protokołu. Jeżeli mimo zachowania należytej staranności nie jest to możliwe, może wskazać inny termin wraz z uzasadnieniem, przy czym nie może on powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy.

Jeżeli wada nie zostanie usunięta także w dalszym terminie albo deweloper nie wskaże takiego terminu, ustawa przewiduje kolejne uprawnienia nabywcy, w tym – po spełnieniu określonej procedury – możliwość usunięcia wady na koszt dewelopera.

Co w przypadku wady istotnej?

Wada istotna jest traktowana inaczej niż zwykła usterka.

Jeżeli podczas odbioru zostanie stwierdzona wada istotna, a deweloper odmówi jej uznania w protokole, nabywca może odmówić dokonania odbioru. Jeżeli deweloper uzna wadę istotną, zastosowanie ma ustawowa procedura jej usunięcia.

Przepisy regulują również powtórny odbiór i sytuację, w której potrzebna jest opinia rzeczoznawcy budowlanego. Dlatego poważnej nieprawidłowości nie należy automatycznie traktować tak samo jak drobnego uszkodzenia powierzchni.

Czy usterkę można zgłosić także po odbiorze?

Istotny jest jeszcze jeden przepis. Jeżeli nabywca stwierdzi wadę między podpisaniem protokołu odbioru a zawarciem umowy przenoszącej prawa na nabywcę, może ją zgłosić deweloperowi. Do takiego zgłoszenia odpowiednio stosuje się ustawową procedurę dotyczącą stanowiska dewelopera i usuwania wad, przy czym terminy liczone są od dnia zgłoszenia.

Nie oznacza to jednak, że podczas samego odbioru można zrezygnować z dokładnej kontroli. Wady widoczne już wtedy najlepiej od razu zidentyfikować, opisać i udokumentować.

Czy liczba usterek świadczy o jakości mieszkania?

Sama liczba pozycji w protokole niewiele mówi bez informacji o ich charakterze.

Dziesięć niewielkich uszkodzeń powierzchniowych nie musi mieć takiego samego znaczenia jak jedna poważna nieprawidłowość techniczna. Dlatego nie warto oceniać mieszkania wyłącznie na podstawie liczby znalezionych usterek.

Znaczenie ma ich rodzaj, zakres, lokalizacja oraz wpływ na możliwość prawidłowego korzystania z lokalu lub wykonania dalszych prac.

Z tego samego powodu nie należy zakładać z góry, że określona liczba usterek jest „normalna” dla nowego mieszkania.

Obszary, w których warto szukać usterek podczas odbioru mieszkania

Na wykresie przedstawiono ściany i sufity, podłogi i wylewkę, okna i drzwi, instalację elektryczną, instalację wodno-kanalizacyjną, wentylację oraz balkon lub loggię. Obszary są równorzędne – bez fikcyjnych procentów, liczby usterek czy sugerowania, że któryś z nich statystycznie generuje najwięcej problemów.

Typowe usterki mieszkań deweloperskich w Katowicach – co jest najważniejsze?

Podczas odbioru technicznego nie warto koncentrować się wyłącznie na najbardziej widocznych elementach. Mieszkanie trzeba sprawdzić jako całość, przechodząc kolejno przez ściany, sufity, podłogi, stolarkę, instalacje, wentylację oraz balkon lub loggię.

W przypadku każdej zauważonej nieprawidłowości ważne są trzy rzeczy: właściwe sprawdzenie, precyzyjny opis oraz dokumentacja. Dopiero na tej podstawie można ocenić, czy mamy do czynienia z wadą wymagającą zgłoszenia.

W przypadku odbioru objętego ustawą deweloperską wady można zgłosić do protokołu. Deweloper ma następnie 14 dni na przekazanie stanowiska, a na usunięcie uznanych wad przewidziano zasadniczo 30 dni od podpisania protokołu.

Dobrze przeprowadzony odbiór nie polega więc na szukaniu jak największej liczby usterek. Jego celem jest rzetelne sprawdzenie mieszkania i wychwycenie tych problemów, które rzeczywiście wymagają zgłoszenia przed rozpoczęciem wykańczania lokalu.